Dies entschied der BGH in seinem Urteil vom 19.03.2014 AZ VIII ZR 203/13 .

Die Hintergrundgeschichte können Sie hier nachlesen.

Bei Neubauten ist das Streitpotenzial bzgl. der Rauchmelder gering, aber bei Bestandsobjekten birgt es eine große Gefahr – als die Mietverträge oder WEG-Satzungen beschlossen wurden, gab es eine solche Pflicht nicht.

Sind die Kosten für den Einbau und die Wartung auf den Mieter umlagefähig?

Das AG Potsdam entschied in 2006 (AZ 26 C 287/06), dass die Wartungskosten als Betriebskosten für Rauchmelder nur dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn dies ausdrücklich so im Mietvertrag vereinbart wurde oder der Vermieter gemäß Mietvertrag die Betriebskosten bzw. neue Betriebskosten durch eine Erklärung umlegen kann. Die Wartung der Rauchmelder fällt nicht unter den Posten “Sonstige Betriebskosten”.

Das Urteil des AG Lübeck aus dem Jahr 2007 (AZ 21 C 1668/07) widerspricht dem Urteil des AG Potsdam. Nach Auffassung der Richter aus Lübeck stellt der  erstmalige Einbau von Rauchmeldern eine Modernisierungsmaßnahme dar. Diese sind umlagefähig. Die DIN 14676 Nr. 6 schreibt vor, dass Rauchmelder jährlich zu überprüfen sind. Durch diese Auflage sei die Umlage der Wartungskosten auf den Mieter rechtens. Die Richter gehen noch weiter und sind der Ansicht, dass der Mieter nicht für die Wartung zuständig sein kann, da es dem Vermieter nicht zumutbar sei, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht der Rauchmelder erfüllt. Dadurch ist der Vermieter für die Ausführung der Wartung zuständig und kann, unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, einen externen Dienstleister mit der Wartung beauftragen.

Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) den Einbau und die Wartung der Rauchmelder beschließen?

Bei diesem Streitthema sind sich die Gericht im Grunde einig.

So urteilten u.a. die Gerichte AG Rendsburg (AZ 18 C 545/08), AG Kiel (AZ 118 C 175/10) und LG Hamburg (AZ 318 S 193/10), dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau und die anschließende Wartung von Rauchmeldern in den einzelnen Wohnungen der Eigentümer beschließen kann.

Auch der BGH sieht dies so und stellte in seinem Urteil im Februar 2013 (AZ V ZR 238/11) fest, dass die Eigentümergemeinschaft den Einbau von Rauchmeldern beschließen kann. Voraussetzung ist neben einem wirksamen Beschluss (nach dem WEG), dass es eine öffentlich-rechtliche Vorschrift gibt.

Neben den schon bestehenden Urteilen kann davon ausgegangen werden, dass es auch in Zukunft noch zu Auseinandersetzungen vor Gericht bzgl. der Thematik Rauchmelder kommen wird. Wir empfehlen allen Eigentümern ihre Mietverträge zu überprüfen und sich Rat bei einem Rechtsanwalt des Vertrauens Hilfe einzuholen.

Übrigens: wussten Sie, dass nur 31% aller Haushalte in Deutschland mit Rauchmeldern ausgestattet sind? Weiteres nützliches Wissen zum Thema Rauchmelder find Sie hier.

1. Es dürfen nur Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen in der Wohnung abgewälzt werden
2. Im Mietvertrag muss eine Kostengrenze genannt werden, sodass der Mieter bei Vertragsabschluss schon wissen kann, wie viel er maximal zahlen muss

Das große Streitthema hierbei ist die Kostengrenze!

Die deutschen Gerichte sind sich hier nicht einig und eine Grundsatzentscheidung des BGH gibt es bis dato nicht. Zwar entschied der BGH im Jahre 1989, dass Kleinreparaturen bis zu 50 Euro vertretbar sind (AZ VIII ZR 91/88). Zwei Jahre später entschied das OLG Hamburg, dass Reparaturen bis zu 75 Euro pro Reparatur ebenfalls in Ordnung sind (AZ 5 U 135/90). Mittlerweile hat sich die nach Ansicht der Gerichte zulässige Höhe weiter erhöht. So billigte im Jahre 2005 das AG Braunschweig die Höhe von 100 Euro (AZ 116 C 196/05) und das AG Würzburg war 2010 der Ansicht, dass 110 Euro ebenfalls vertretbar sein (AZ 13 C 670/10). Dem hingegen war das AG Bingen der Ansicht, dass 120 Euro pro Reparatur zu hoch sein (AZ 25 C 19/13).

Es ist allgemein eine Tendenz zu beobachten, dass die zulässigen Höhen für Kleinreparaturen steigen. So kann davon ausgegangen werden, dass in Zukunft im Allgemeinen die Grenzen höher angesetzt werden können.

Ist die Regelung im Mietvertrag wirksam, so muss der Mieter nur die Reparaturen tragen, die diese Grenze nicht übersteigen. Für Reparaturen, die höher sind, muss der Vermieter voll übernehmen.

Ein Beispiel: Im Mietvertrag ist wirksam vereinbart, dass Kleinreparaturen bis zu 80 Euro pro Fall vom Mieter getragen werden müssen. Die Reparatzr kostet jedoch 85 Euro. So muss der Vermieter die 85 Euro übernehmen. Eine Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter ist nach Ansicht des OLG Düsseldorf nicht zulässig (AZ 24 U 183/01).

Dem 74-jährigen Raucher wurde von der Vermieterin das Mietverhältnis nach 40 Jahren gekündigt mit der Begründung, dass die enorme Geruchsbelästigung für die anderen Hausbewohner nicht hinnehmbar seien. Sie hatte den langjährigen Mieter mehrfach abgemahnt und aufgefordert, in der Wohnung weniger zu rauchen.

Die Kündigung hielt der Amtsrichter angesichts “der veränderten Beurteilung der Gefahren des Passivrauchens” für berechtigt. Das Gericht stufte die Gewohnheitsrechte des Rauchers niedriger ein als die Schutzwürdigen Interessen seiner Nachbarn.

Weitere Informationen

Gerichtsentscheidungen rund um das Thema Rauchen:

Rauchen in der Wohnung:

Das Landgericht Köln entschied noch vor einiger Zeit, dass das Rauchen in den eigenen vier Wänden erlaubt sei. Rauchen sei als Konsequenz freier Willensentscheidung, als Teil sozialadäquaten Verhaltens in der Wohnung, dem Zentrum der Lebensgestaltung, gestattet.

LG Köln Az. 9 S 188/89 / LG

Rauchen auf dem Balkon: 

Das Rauchen auf dem Balkon sei ebenfalls erlaubt, da der Balkon zur Wohnung gehöre und somit Teil der Mietsache sei, so das Amtsgerichte Bonn. Nachbarn di, die durch aufsteigenden Rauch belästigt werden, haben in der Regel keinen Unterlassungsanspruch, die gilt auch beim Rauchen am offenen Fenster, wobei die Zigarettengerüche in die darüberliegende Wohnung ziehen, so das Amtsgericht Hamburg.

AG Bonn Az. 6 C 510/98    AG Hamburg Az. 102 eII 368/00

Rauchen im Hausflur:

Das Amtsgericht Hannover entscheid, dass das Rauchen im Treppenhaus bzw. im Hausflur untersagt werden kann.

AG Hannover AZ. 70 II 414/99

Rauchverbot im Mietvertrag:

Bei Abschluss des Mietvertrages muss ein Mieter nicht angeben, dass er Racuher ist. ein Verbot ist anch Ansicht des Amtsgerichts Albstadt unwirksam. Das Amtsgericht Nordhorn geht allerdings davon aus, dass Mieter und Vermieter ein Rauchverbot wirksam vereinbaren können. Ein Grundsatzentscheidung gibt es hierzu noch nicht.

AG Albstadt Az. 1 C 288/92     AG Nordhorn AZ. 3 C 1440/00

Schadensersatzansprche des Vermieters: 

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Ein Mieter, der in der Wohnung raucht, handelt grundsätzlich nicht vertragswidrig. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Nikotinablagerungen und Verfärbungen seien ausgeschlossen.

BGH, Az. VIII ZR 124/05

Offengelassen hatte der Bundesgerichtshof bisher aber die Frage, ob ausnahmsweise dann Schadenersatzansprüche bestehen, wenn „exzessives“ Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat. Bisher war die Meinung bei den Land- und Amtsgerichten geteilt. Das Landgericht Paderborn (Az. 1 S 2/00) ging von einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung aus, wenn der Mieter täglich bis zu 60 Zigaretten raucht und Renovierungsbedarf bereits nach zwei Jahren Mietzeit bestand. Ähnlich entschieden die Amtsgerichte in Tuttlingen (Az. 1 C 52/99), Magdeburg (Az. 17 C 3320/99) und Cham (Az. 1 C 0019/02). Zu Lasten des Vermieters urteilten das Landgericht Köln (Az. 30 S 9/01 und 9 S 188/98), Amtsgericht Frankenberg (Az. 6 C 369/02), Landgericht Karlsruhe (Az. 9 S 119/99) und Hamburg (Az. 333 S 156/00).

Nun ist es soweit, ab dem 01. Mai 2013 gelten die Änderungen des Mietrechts.

Hier können Sie nachlesen, was sich alles für Sie ändert.

(BGH, Beschluss vom 22.01.2013, VIII ZR 329/11)

Hintergrund

Ausgang für den BGH war folgender Fall: Der Mieter hält im dritten Stock eines Altbaus in einer 95 Quadratmeter großen 3-Zimmerwohnung in Hamburg einen “Bearded Collie”. Eine Hunderasse mit langem Fell, die bis zu 28 Kilogramm wiegen können. Der Vermieter forderte  die Abschaffung dieses schottischen Hütehundes, da das Tier in der Wohnung nicht artgerecht gehalten werden könne. Zudem wäre aufgrund der Größe und Schwere des Hundes eine erhöhte Abnutzung der Wohnung gegeben.

Entscheidung

Die Klage des Vermieters hatte keinen Erfolg. Für die unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 535 BGB allein maßgebliche mietrechtliche Betrachtung der Hundehaltung spielt die Frage, ob der Hund in der Wohnung artgerecht gehalten werden kann, keine Rolle. Zudem sah das Gericht keine Anzeichen einer erhöhten Abnutzung der Wohnung durch das Tier.

(BGH, Beschluss vom 22.01.2013, VIII ZR 329/11)

Lesen Sie hier die Hintergründe: klick