Rauchmelder – das neue Streitthema vor Gericht?
- By pretura-consulting
- 19 März, 2014
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Eigentümer von Neubauten, aber auch von Bestandsimmobilien haben derzeit viel zu tun. Neben der Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises (unserer Artikel hierzu) müssen sie in immerhin 11 Bundesländern gemäß der Landesbauordnung (LBO) Rauchmelder in Schlafzimmern und Fluchtwegen anbringen lassen. Vorreiter war das Bundesland Rheinland-Pfalz, das bereits 2003 eine Gesetzesänderung in der LBO einführte. In den Jahren danach folgten weitere Bundesländer (Infografik). Der Unterschied der einzelnen Vorschriften der Länder liegt meist in der Frage, wer die Kosten für die Installation und für die Wartung der Rauchmelder tragen muss.
Bei Neubauten ist das Streitpotenzial bzgl. der Rauchmelder gering, aber bei Bestandsobjekten birgt es eine große Gefahr – als die Mietverträge oder WEG-Satzungen beschlossen wurden, gab es eine solche Pflicht nicht.
Sind die Kosten für den Einbau und die Wartung auf den Mieter umlagefähig?
Das AG Potsdam entschied in 2006 (AZ 26 C 287/06), dass die Wartungskosten als Betriebskosten für Rauchmelder nur dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn dies ausdrücklich so im Mietvertrag vereinbart wurde oder der Vermieter gemäß Mietvertrag die Betriebskosten bzw. neue Betriebskosten durch eine Erklärung umlegen kann. Die Wartung der Rauchmelder fällt nicht unter den Posten “Sonstige Betriebskosten”.
Das Urteil des AG Lübeck aus dem Jahr 2007 (AZ 21 C 1668/07) widerspricht dem Urteil des AG Potsdam. Nach Auffassung der Richter aus Lübeck stellt der erstmalige Einbau von Rauchmeldern eine Modernisierungsmaßnahme dar. Diese sind umlagefähig. Die DIN 14676 Nr. 6 schreibt vor, dass Rauchmelder jährlich zu überprüfen sind. Durch diese Auflage sei die Umlage der Wartungskosten auf den Mieter rechtens. Die Richter gehen noch weiter und sind der Ansicht, dass der Mieter nicht für die Wartung zuständig sein kann, da es dem Vermieter nicht zumutbar sei, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht der Rauchmelder erfüllt. Dadurch ist der Vermieter für die Ausführung der Wartung zuständig und kann, unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, einen externen Dienstleister mit der Wartung beauftragen.
Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) den Einbau und die Wartung der Rauchmelder beschließen?
Bei diesem Streitthema sind sich die Gericht im Grunde einig.
So urteilten u.a. die Gerichte AG Rendsburg (AZ 18 C 545/08), AG Kiel (AZ 118 C 175/10) und LG Hamburg (AZ 318 S 193/10), dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau und die anschließende Wartung von Rauchmeldern in den einzelnen Wohnungen der Eigentümer beschließen kann.
Auch der BGH sieht dies so und stellte in seinem Urteil im Februar 2013 (AZ V ZR 238/11) fest, dass die Eigentümergemeinschaft den Einbau von Rauchmeldern beschließen kann. Voraussetzung ist neben einem wirksamen Beschluss (nach dem WEG), dass es eine öffentlich-rechtliche Vorschrift gibt.
Neben den schon bestehenden Urteilen kann davon ausgegangen werden, dass es auch in Zukunft noch zu Auseinandersetzungen vor Gericht bzgl. der Thematik Rauchmelder kommen wird. Wir empfehlen allen Eigentümern ihre Mietverträge zu überprüfen und sich Rat bei einem Rechtsanwalt des Vertrauens Hilfe einzuholen.
Übrigens: wussten Sie, dass nur 31% aller Haushalte in Deutschland mit Rauchmeldern ausgestattet sind? Weiteres nützliches Wissen zum Thema Rauchmelder find Sie hier.