Dies entschied nun der BGH in seinem neuesten Urteil vom 07.05.2014 VIII ZR 234/13.
Im konkreten Fall hatte der Vermieter einen Passus im Mietvertrag, wonach er sich bei beispielsweise Rückständen aus dem Kautionskonto bedienen darf. Zudem hat der Mieter den Differenzbetrag wieder aufzufüllen, sodass die Kaution in voller Höhe weiterhin bestehen kann.

Der BGH entschied nun, dass eine solche Regelung nicht gültig sei. Die Kaution diene zwar als Sicherheit für den Vermieter, aber darf erst nach Beendigung des Mietvertragsverhältnisses für den Ausgleich etwaige Rückstände verwendet werden, ansonsten hat der Mieter ein Recht drauf, seine geleistete Kaution in voller Höhe wieder zurück zu bekommen.

Urteil: BGH VIII ZR 234/13

Dies entschied der BGH in seinem Urteil vom 19.03.2014 AZ VIII ZR 203/13 .

Die Hintergrundgeschichte können Sie hier nachlesen.

Bei Neubauten ist das Streitpotenzial bzgl. der Rauchmelder gering, aber bei Bestandsobjekten birgt es eine große Gefahr – als die Mietverträge oder WEG-Satzungen beschlossen wurden, gab es eine solche Pflicht nicht.

Sind die Kosten für den Einbau und die Wartung auf den Mieter umlagefähig?

Das AG Potsdam entschied in 2006 (AZ 26 C 287/06), dass die Wartungskosten als Betriebskosten für Rauchmelder nur dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn dies ausdrücklich so im Mietvertrag vereinbart wurde oder der Vermieter gemäß Mietvertrag die Betriebskosten bzw. neue Betriebskosten durch eine Erklärung umlegen kann. Die Wartung der Rauchmelder fällt nicht unter den Posten “Sonstige Betriebskosten”.

Das Urteil des AG Lübeck aus dem Jahr 2007 (AZ 21 C 1668/07) widerspricht dem Urteil des AG Potsdam. Nach Auffassung der Richter aus Lübeck stellt der  erstmalige Einbau von Rauchmeldern eine Modernisierungsmaßnahme dar. Diese sind umlagefähig. Die DIN 14676 Nr. 6 schreibt vor, dass Rauchmelder jährlich zu überprüfen sind. Durch diese Auflage sei die Umlage der Wartungskosten auf den Mieter rechtens. Die Richter gehen noch weiter und sind der Ansicht, dass der Mieter nicht für die Wartung zuständig sein kann, da es dem Vermieter nicht zumutbar sei, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht der Rauchmelder erfüllt. Dadurch ist der Vermieter für die Ausführung der Wartung zuständig und kann, unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, einen externen Dienstleister mit der Wartung beauftragen.

Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) den Einbau und die Wartung der Rauchmelder beschließen?

Bei diesem Streitthema sind sich die Gericht im Grunde einig.

So urteilten u.a. die Gerichte AG Rendsburg (AZ 18 C 545/08), AG Kiel (AZ 118 C 175/10) und LG Hamburg (AZ 318 S 193/10), dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau und die anschließende Wartung von Rauchmeldern in den einzelnen Wohnungen der Eigentümer beschließen kann.

Auch der BGH sieht dies so und stellte in seinem Urteil im Februar 2013 (AZ V ZR 238/11) fest, dass die Eigentümergemeinschaft den Einbau von Rauchmeldern beschließen kann. Voraussetzung ist neben einem wirksamen Beschluss (nach dem WEG), dass es eine öffentlich-rechtliche Vorschrift gibt.

Neben den schon bestehenden Urteilen kann davon ausgegangen werden, dass es auch in Zukunft noch zu Auseinandersetzungen vor Gericht bzgl. der Thematik Rauchmelder kommen wird. Wir empfehlen allen Eigentümern ihre Mietverträge zu überprüfen und sich Rat bei einem Rechtsanwalt des Vertrauens Hilfe einzuholen.

Übrigens: wussten Sie, dass nur 31% aller Haushalte in Deutschland mit Rauchmeldern ausgestattet sind? Weiteres nützliches Wissen zum Thema Rauchmelder find Sie hier.

1. Es dürfen nur Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen in der Wohnung abgewälzt werden
2. Im Mietvertrag muss eine Kostengrenze genannt werden, sodass der Mieter bei Vertragsabschluss schon wissen kann, wie viel er maximal zahlen muss

Das große Streitthema hierbei ist die Kostengrenze!

Die deutschen Gerichte sind sich hier nicht einig und eine Grundsatzentscheidung des BGH gibt es bis dato nicht. Zwar entschied der BGH im Jahre 1989, dass Kleinreparaturen bis zu 50 Euro vertretbar sind (AZ VIII ZR 91/88). Zwei Jahre später entschied das OLG Hamburg, dass Reparaturen bis zu 75 Euro pro Reparatur ebenfalls in Ordnung sind (AZ 5 U 135/90). Mittlerweile hat sich die nach Ansicht der Gerichte zulässige Höhe weiter erhöht. So billigte im Jahre 2005 das AG Braunschweig die Höhe von 100 Euro (AZ 116 C 196/05) und das AG Würzburg war 2010 der Ansicht, dass 110 Euro ebenfalls vertretbar sein (AZ 13 C 670/10). Dem hingegen war das AG Bingen der Ansicht, dass 120 Euro pro Reparatur zu hoch sein (AZ 25 C 19/13).

Es ist allgemein eine Tendenz zu beobachten, dass die zulässigen Höhen für Kleinreparaturen steigen. So kann davon ausgegangen werden, dass in Zukunft im Allgemeinen die Grenzen höher angesetzt werden können.

Ist die Regelung im Mietvertrag wirksam, so muss der Mieter nur die Reparaturen tragen, die diese Grenze nicht übersteigen. Für Reparaturen, die höher sind, muss der Vermieter voll übernehmen.

Ein Beispiel: Im Mietvertrag ist wirksam vereinbart, dass Kleinreparaturen bis zu 80 Euro pro Fall vom Mieter getragen werden müssen. Die Reparatzr kostet jedoch 85 Euro. So muss der Vermieter die 85 Euro übernehmen. Eine Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter ist nach Ansicht des OLG Düsseldorf nicht zulässig (AZ 24 U 183/01).

Dies entschied der Bundesgerichtshof (AZ V ZR 9/13).

Im konkreten Fall hatte der Verkäufer einen Makler mit dem Verkauf einer sanierten Altbauwohnung beauftragt. Im Verkaufsgespräch, mit dem späteren Käufer, rechnete der Makler die monatliche Belastung nur für das erste Vermietungsjahr vor. Er verschwieg dabei, dass die hohen Steuervorteile für die Sanierung nach 12 Jahren auslaufen. Hierin sahen die Richter einen Beratungsfehler, für den der Verkäufer haften muss. Zur Begründung erklärten der BGH, dass durch den Vermittlungsauftrag der Verkäufer den Makler stillschweigend bevollmächtigt, über die finanziellen Vorteile des Kaufs zu beraten. Diese Aufgabe stellt sich stets bei Anlageimmobilien, die zur Vermögensbildung und Steuerersparnis angeboten werden.

Ein Mieter in Berlin nutze seine 43-Quadratmeter-Wohnung nur jedes zweite Wochenende, um seine Tochter zu besuchen. Damit er nicht trotzdem auf den ganzen Kosten hängen bleibt, bat er seine Vermieterin um die Erlaubnis zur Untervermietung. Diese Erlaubnis wurde ihm auch erteilt.

2011 bot der Mieter seine Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung für Touristen an. Dabei ginge es ihm nicht um unternehmerische Gewinne, sondern lediglich um die Deckung seiner Kosten. Die Vermieterin wollte dies nicht hinnehmen und mahnte ihn ab, da eine derartige Nutzung vertragswidrig sei. Da der Mieter weiterhin die Wohnung im Internet inserierte, kündigte die Vermieterin schließlich fristlos.

Der BGH gab der Vermieterin Recht und entschied, dass der Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtig sei. Die tageweise Vermietung an „beliebige  Touristen“ unterscheide sich deutlich von einer normalen, „gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung“, erklärten die Karlsruher Richter zur Begründung. Sie sei daher „nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst“.

BGH Az. VIII ZR 210/13

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Dies stellte der BGH in seinem Urteil vom 16.05.2013 V ZB 24/12 fest.

Mehr zum Hintergrund der Entscheidung erfahren Sie bei Immobilien Zeitung .

Der Hintergrund zur Entscheidung:

Eine Eigentümerin beauftragte einen Handwerksbetrieb mit der Pflasterung einer Hofeinfahrt. Beide Parteien vereinbarten, dass die Leistung ohne Rechnung -sprich schwarz- erfolgen soll. Als sich nach der Arbeit Mängel herausstellten forderte die Eigentümerin Nachbesserung. Der Handwerksbetrieb weigerte sich hierauf und so stritten sich beide Parteien bis zum BGH durch. Wo letztendlich der Handwerksbetrieb recht bekam, da der “Vertrag” aufgrund der Schwarzarbeit von Anfang an nichtig sei.

Quelle: Immobilienzeitung

Der BGH entschied nun in seinem Urteil (AZ: V ZB 164/12), dass eine Bareinzahlung der Sicherheitsleistung auf das Gerichtskonto mit einer Überweisung gemäß §69 Abs. 4 ZVG gleichzusetzen ist. Voraussetzung ist auch hierbei, dass der Betrag vor dem Versteigerungstermin auf dem Gerichtskonto gutgeschrieben sein muss.